Konut kredisinde en çok tartışılan konu faiz oranıdır; oysa aynı oranla bile vade seçiminizi değiştirdiğinizde ödeyeceğiniz toplam tutar milyonlarca lira farklılaşabilir. Bir ev kredisi geri ödeme planı, yalnızca bankanın size verdiği tablo değil, önümüzdeki 10–20 yıl boyunca bütçenizin nasıl şekilleneceğinin de haritasıdır. Bu nedenle vade kararını "aylık taksiti ödeyebilir miyim" sorusundan bir adım öteye taşımak, "bu vadenin bana toplam maliyeti ne olacak ve esnekliğim ne kadar kalacak" sorusunu da eklemek gerekir.
Konut kredilerinin neredeyse tamamı eşit taksitli, yani anüite yöntemiyle kurgulanır. Taksit tutarı sabittir ama taksitin içindeki faiz ve anapara payı her ay değişir. Bu mekanizmayı anlamak, vade karşılaştırmasını çok daha bilinçli yapmanızı sağlar.
İlk aylarda ödediğiniz tutarın büyük kısmı faize gider, anaparadan çok az düşer. Vade ilerledikçe kalan borç azaldığı için faiz payı küçülür, anapara payı büyür. Uzun vadeli bir planda bu geçiş çok yavaş olur; örneğin 20 yıllık bir kredide ilk yılların taksitleri neredeyse tamamen faiz ödemesidir. Bankadan alacağınız ödeme planında her satırda "faiz" ve "anapara" kolonlarına bakmak, bu dengeyi somut olarak görmenizi sağlar.
Vadeyi uzatmanın tek faydası aylık taksiti düşürmesidir; bu da nakit akışınızı rahatlatır. Ancak bu rahatlığın bir sınırı vardır: belirli bir noktadan sonra vadeyi uzatmak taksiti neredeyse hiç düşürmez, buna karşılık toplam faiz yükünü ciddi biçimde artırır. Kısa vade ise tersi bir tabloya işaret eder: taksit yüksek, toplam maliyet belirgin şekilde düşük ve borçtan kurtulma süresi kısa.
Aşağıdaki tablo, 1.000.000 TL kredi ve aylık %2,50 temsili faiz varsayımıyla hazırlanmış örnek bir hesaplamadır. Amaç gerçek fiyat vermek değil, vadenin etkisini görünür kılmaktır; masraflar, sigorta ve tapu giderleri dahil edilmemiştir.
| Vade | Aylık taksit (yaklaşık) | Toplam geri ödeme | Ödenen faiz |
|---|---|---|---|
| 60 ay (5 yıl) | 32.350 TL | 1.941.000 TL | 941.000 TL |
| 120 ay (10 yıl) | 26.360 TL | 3.163.000 TL | 2.163.000 TL |
| 180 ay (15 yıl) | 25.300 TL | 4.554.000 TL | 3.554.000 TL |
| 240 ay (20 yıl) | 25.070 TL | 6.016.000 TL | 5.016.000 TL |
Tablodaki en çarpıcı satır 180 ile 240 ay arasıdır: taksit yalnızca birkaç yüz lira düşerken toplam ödeme yaklaşık 1,5 milyon lira artıyor. Bu, uzun vadelerde "taksit avantajı"nın hızla tükendiğini gösterir. Kendi rakamlarınızla aynı tabloyu kurduğunuzda, faiz oranı ne olursa olsun eğrinin benzer şekilde düzleştiğini göreceksiniz.
Vade tek başına yeterli bir ölçüt değildir. Aynı vadede bile farklı ödeme yapıları ve faiz tipleri, planın esnekliğini tümüyle değiştirir.
Konut kredilerinde ara ödeme yapabilir veya krediyi tamamen kapatabilirsiniz; kalan vadeye göre erken ödeme tazminatı uygulanabildiğini sözleşmede kontrol etmek gerekir. Ara ödeme yaptığınızda iki se